A maioria das negociações imobiliárias acontecem pela estipulação de formas de pagamento a prazo, mediante parcelamentos e financiamentos previamente acordados em contratos preliminares[1].
O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, ou compromisso de contrato, não obrigatório, mas comumente anterior à escritura pública de compra e venda de bens imóveis, que tem por objetivos principais assegurar as partes no que tange ao preço ajustado e à forma de pagamento.
Na atual conjuntura econômica, especialmente depois do calote no mercado imobiliário americano em 2008, um dos problemas que mais preocupam as construtoras e incorporadoras é o crescimento da inadimplência dos compradores e, por outro lado, o caminho insólito das medidas necessárias à retomada dos imóveis, com a rescisão das promessas de compra e venda por descumprimento contratual.
Em teoria, os contratos, de modo geral, sempre puderam ser rescindidos extrajudicialmente quando presente cláusula resolutória expressa, a teor do artigo 474 do Código Civil[2]. No entanto, a regra não se aplicava a contratos que tivessem por objeto promessa de compra e venda de bem imóvel não se aplicava a regra.
Isso porque o art. 1º do Decreto Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, estabelecia que naquela espécie contratual, “ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência”.
A falta de clareza do texto orientou a jurisprudência dos principais tribunais pátrios, agasalhados por sólidos precedentes do E. STJ no sentido de que, mesmo diante da inadimplência do consumidor, era imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de compromisso de compra e venda de imóvel, a fim de consumar a resolução do contrato.
Acreditava-se que o posicionamento protegia a tão zelada boa-fé contratual e resguardava, especialmente, a hipossuficiência do consumidor diante das presas das grandes construtoras e incorporadoras.
O cenário de crise, no entanto, impôs uma mudança legislativa, a fim de (tentar) evitar a ruína do mercado imobiliário.
Nesse contexto, a Lei Federal nº 13.097, com vigência a partir de 20 de fevereiro de 2015, alterou o art. 1º do Decreto Lei nº 745/69, para amparar os contratos que prevejam cláusula resolutiva expressa, casos em que “a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora”.[3]
Mantiveram-se, portanto, dois requisitos para que se opere a rescisão extrajudicial do compromisso: (i) a inadimplência do consumidor, por pelo menos 3 (três) meses, e (ii) a notificação do consumidor, judicial ou através de cartório de títulos e documentos, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para cumprimento da obrigação.
A dispensa da propositura de ação judicial, privilegiando-se a celeridade, simplificou o procedimento de retomada do imóvel pelo vendedor e visa a desafogar o Judiciário das demandas com essa finalidade.
Por outro lado, a Lei não afastou a hipótese de o consumidor lesado ajuizar ação a fim de apontar falhas nos procedimentos, incumbindo-lhe demonstrar que não houve descumprimento contratual ou que a rescisão se deu fora dos parâmetros legais. De qualquer forma, trata-se de mudança significativa e relevante no resguardo dos direitos do vendedor, cujo significado ganha ainda mais força quando analisado sob a falibilidade do cenário econômico brasileiro.
- [1] Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
- [2] Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
- [3] Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)
- Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)